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2018年還沒結束,但房價可以提前總結下。

這一年很多行業叫慘,那是真慘,但喊得最凶的地産業卻創造了營收高峰。

CREIS統計了今年前11個月的銷售額,看點很多:

? 前11个月销售额突破千亿元的房企已增至26家,年内则有望超过30家;

? 其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元,3家均值为5841.7亿元,同比增长18.7%;

? 1000亿元到5000亿元的企业共23家,均值1725.3亿元,同比增长58.3%;

? 500亿元到1000亿元的企业有27家,均值为675.8亿元;

? 100亿元到500亿元的企业销售额均值为317.7亿元;

? TOP100门槛升至236.3亿元。

這是地産業的史上最佳成績單。

但細看問題也不少,絕大部分業績都聚集在9月以前,11月很多地産公司的數據就有點尴尬了,成交量和成交額都在下跌,于是有的公司爲了沖業績開始鼓勵內部人購買,用各種方式回籠資金。

新公布的70城房價走勢可以看出,17個主要城市的二手房價在下跌,即便是上漲的城市,漲幅也是微乎其微,所以,地産商在豐收之後對未來的走勢看法分化嚴重,而老百姓對2019年能不能出手買房這個問題充滿疑惑:

現在的房價到了曆史大頂嗎?

未來十年,房子還是最好的投資品嗎?能漲多少?會跌多少?

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要回答這些問題,首先需要講清一個問題,“房地産信仰”是怎麽建立的?

如果說現在可以穿越回15年前,你要幹的是什麽?

很多人的答案就是買房,尤其一二線城市,這種信念基本是通過三步完成的:

看起來的“大財富”、過程中的“大辯論”和根源上的“大政策”。

? 看起来的“大财富”,这点不用讲了。

? 过程中的“大辩论”,主要就是以前一些大佬的房价多空之辩,现在的很多中产,房产资产占比很高,而很多看空的人永远也上不了车了。

但決定這一切的,根源在于“大政策”。

上世紀90年代之前,很多單位最重要的事是什麽?分房。

那時候房屋短缺,筒子樓都很緊俏,年輕人結婚沒房,搞大事只能趁家裏沒人的間隙或者幹脆野戰,貓哥鄰居,一套三居室住了三家人,在當時都很常見。

當時財政也不寬裕,所以住宅市場化這一個政策,盤活了兩個基本需求:老百姓改善居住條件的需求和地方財政收入問題。

20來年時間,地産業蓬勃發展,賺錢效應顯著。地産老板占據富豪榜單的局面愈演愈烈,而老百姓的抱怨一直就是一個主題:比如北京,不論房價是1500、7000還是15000、70000,輿論的總論調都是,房價太高了!

決定這些的潛規則,就是錢的流向和流速,一方面錢越來越多,另一方面,錢更多的流向地産,房地産變成了一個超大的蓄水池,身處其中,資産想不增值都難,房地産信仰不得不信。

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錢爲什麽會更多的流向房地産,原因很多。

中國過去四十年的崛起故事,在操作層面基本可以分爲上下兩集:上集叫成本優勢,下集叫投資拉動。核心兩個字,錢多。

▌錢怎麽多起來的?

早些年,因爲工資占商品的成本比例很低,所以在價格方面我們有巨大的優勢,從服裝、玩具、自行車到重型機械、通訊網絡,人口紅利的優勢非常明顯,即便蘋果手機再強,也需要拿到中國生産。同期,外資都往中國跑,于是我們積累了一筆巨大的財富,體現爲外彙儲備增速驚人。

90年代,我們常年的外儲規模在200億美元左右,而前幾年高峰時期,外儲規模4萬億美元,200倍的增長!

大家知道,外彙儲備是不能直接拿到國內花的,每掙一美元,都需要按照彙率發行等量人民幣,4萬億,如果彙率是7,那就意味著28萬億的人民幣投放,如果平均流動5次,那就是140萬億,錢潮滾滾。高峰時期,外儲占央行基礎貨幣增量比例超過100%,2009年達到了134%。衡量貨幣量的關鍵指標M2,2017年之前20年的平均增幅16%,而那些年的經濟增速平均是9%左右,算大賬,社會上的錢是越來越多了。

規律是:貨幣超發,通脹上升,有利于實物資産。

美國1970年代與我們類似,當時房價漲了1.5倍,石油漲了10倍,年均漲幅大約26%,黃金漲了15倍,年均漲幅大約26%。

比爾·蓋茨之前,美國首富是誰?

他們基本都來自于石油業,保羅.蓋蒂和邦克.亨特相繼成爲美國首富。尤其是邦克,他的財富史就是一部投機史,最早靠石油發家,之後又投機大豆賺了一筆,最後又通過投機白銀而聞名于世界。

我們也不例外,過去十年,一二線城市的房産增幅普遍在3倍以上,年化收益超過15%,所以買房的都是人生贏家。

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但這裏也有錯覺存在。

房價的上漲並沒有超出貨幣的規律。

1998年,北京四環邊的一般小區每平米大概4000元,M2的平均增速16%,如果照此計算,折合現在的價格大概是78000元,跟實際差不多。

舉例來說,就是整體的水多了(錢多),有的人用碗接(買房),有的人用手接(月光族),第二天,碗裏的水還在,手裏的早沒了。

2008年是房價的一個階段低點,但也因爲隨後的寬松政策很快止跌回升,4萬億投資拉動,不少錢也流入到了房地産。到了2012,中國加入了塞爾協議Ⅲ,這個協議通俗的講,就是銀行有多少本錢就發放多少貸款,所以理論上,商業銀行的貨幣超發已經被管住了。

但是,金融民工們創意非凡,影子銀行開始大行其道,說白了就是不是銀行的機構在幹銀行的活。沒幾年時間,委托貸款、小額貸款公司、擔保公司、信托公司等等一起創造了一個7萬億美元的大市場,這裏面的很多錢,都去了地産。

與錢的流向對應,2012年有一個房價走低的小窗口,從2013年開始,房價步步高升。

影子銀行的風險在于不好管,但它的風險又超級大。

所以這一輪地産調控,看起來是個地産問題,其實是個處置金融風險的問題,現在看起來,處置的時間還是很及時的。

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回到我們的主題,未來十年的房子值不值得買?貓哥覺得這基本要考慮三個基本問題:

? 市场面:供需关系怎么样?

? 基本面:錢還會不會大量流入?

? 政策面:到底是松還是緊?

▌? 市場面:供需關系怎麽樣?

從需求來說,買不買房對大多數人來說只是個時間問題,千百年來的土地情節是深入基因的,很難清除。

從供應來說,盡管像萬科這樣喊“活下去”的企業不少,但身體卻很誠實,大家都在評估自己的資金情況,盡可能的拿地,三四線城市的庫存基本清理完成,棚改貨幣化政策退出在有的城市已經啓動,以前很多城市的庫存需要五六年時間清理,現在總體來說,庫存比較合理,未來三年的供應量比較穩定。這個量比較有趣,漲跌都有可能。

▌? 基本面:錢還會不會大量流入?

但如果考慮錢的流向問題,會更清晰一點。

前面講過,貨幣超發會拉高實物資産的價格,要是貨幣增速大幅下跌,那對商品市場就是實質性的殺傷了。

1980年之後,美聯儲轉向通脹定標制,貨幣增速大幅下降,通脹回落,商品市場步入到了失意的40年,黃金四十年漲了1倍,房價40年也只漲了5倍,年均漲幅4%多點。

我們從M2的角度看,已經多個季度維持在8%左右了,比之前降了一半,外彙占款下降是主要原因,所以市場感覺錢緊很正常。

按照海通證券的計算結果:如果未來貨幣增速保持在7%左右,考慮到中國住宅的産權是70年,房子的折舊每年差不多是2%,扣掉以後其實房價每年的潛在漲幅只有5%,而且考慮到過去幾年的房價漲幅透支了經濟增長,可能需要很長的時間才能消化泡沫,如果再考慮到即將出台的房産稅,那就意味著未來房地産將真正回歸居住屬性,失去投機的價值。

▌? 政策面:到底是松還是緊?

決定性的因素在政策面,不論是貨幣政策還是産業政策。

現在喊“降准”“降息”最多的,就是地産和股市圈。地産缺錢人所共知,以前的融資渠道全部卡死,銷售端各種限制,三四線城市的去庫存只是短期行爲,所以看得遠的都感到很艱難,因爲錢進不來。

以前一旦降准降息,多數錢都到了房地産。但上次降息已經有段時間了,降准也是定向,地産被排除在外。

這些年,央行調控貨幣的手段升級很快,大水漫灌這麽粗放的手段用的很少。去杠杆還沒結束,去庫存成績喜人,短時間內推出反向政策概率很小,之前新華社發聲“不走回頭路”,就是態度。

這背後有更大的一盤棋,就是賽道切換。房地産拉動中國20年,但這個玩法不能一直持續下去,因爲土地有限。

現在大家感覺比較辛苦,周其仁教授說核心原因“就是因爲低成本優勢不明顯了,而我們自己的獨到性優勢還沒完全起來”。

怎麽突圍?就是創新。雙創、中國制造2025都是針對于此。

這條路很難,但是一定要走,需要聚集更多的資源,需要更多的定向政策,需要防止錢一多就全跑到房地産的情況再度出現。

所以對房地産的冷處理會成爲常態,暴漲暴跌都有大風險。

講了這麽多風險,那還能買房嗎?好吧,我們總結下:

? 房地产总量暴涨的黄金时代结束了;

? 城市的分化严重;

依然看好一二線核心城市,買房蝕本風險很低,但增值也有限,可能長期徘徊在4-5%,“房住不炒”要落實。

? 三四线城市有点复杂。

按照統計數據,在2016年之前,三四線城市的房價漲幅低于居民收入增幅,而京滬的房價漲幅高于居民收入增幅,所以這些城市的幸福感完全不同,而這兩年三四線城市的大漲有點補漲的意思,但有些城市的漲幅明顯透支,下跌風險大。

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